Kami menyediakan berbagai simulasi kredit, dari kredit mobil, kredit rumah, kpr, kartu kredit dan lain-lain. Simulasi pinjaman bisa juga dilakukan di sini.

Perbedaan KPR dengan Akad Murabahah, Ijarah Muntahiyah Bittamlik (IMBT), Musyarakah Mutanaqishah (MMQ), dan Istishna

Pengajuan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) pada lembaga perbankan syariah saat ini semakin tinggi. Hal ini menunjukkan tingkat permintaan rumah dengan skema pembiayaan syariah pun semakin tinggi. Berbeda dengan pembiayaan pada bank konvensional yang memberlakukan bunga, di mana dalam ketentuan syariah Islam keberadaan bunga sangatlah dilarang karena termasuk riba.

Bank syariah memang tidak memberlakukan bunga atas semua produknya, terutama dalam hal pembiayaan KPR. Meski demikian, bukan berarti pembiayaan KPR oleh bank syariah tidak mendapatkan keuntungan. Keuntungan pembiayaan KPR pada bank syariah jelas bukan dari pendapatan bunga, tetapi skema pembiayaan yang syar’i atau sesuai dengan syariat Islam.

Jenis-jenis skema pembiayaan KPR bank syariah

Bank syariah setidaknya memiliki empat jenis skema pembiayaan KPR yang bisa diajukan dan dipilih oleh nasabah. Dari keempat skema pembiayaan KPR tersebut tidak melibatkan bunga sama sekali, sehingga tidak dipengaruhi oleh tingkat suku bunga yang berlaku. Artinya, nominal pembayaran cicilan atau angsuran adalah tetap hingga berakhirnya masa pembiayaan KPR. Adapun berikut jenis-jenis skema pembiayaan KPR bank syariah.

1. Murabahah

Apa itu murabahah? Istilah ini mungkin terdengar asing karena tidak digunakan dalam komunikasi bisnis sehari-hari, bahkan bagi mereka yang beragama Islam sekalipun. Secara sederhana, murabahah memiliki makna penjualan. Dalam pengertian yang lebih luas, murabahah merupakan suatu akad atau perjanjian jual beli antara lembaga keuangan berbasis syariah dengan nasabah.

Penjualan dengan sistem atau skema murabahah berbeda dengan penjualan pada umumnya. Pada skema ini, tidak ada dusta diantara penjual dengan pembeli. Artinya, penjual memberikan informasi yang jelas mengenai nilai atau harga pokok barang yang menjadi objek jual beli kepada pembeli, termasuk besar keuntungan yang ditambahkan pada harga pokok barang tersebut.

Dalam konteks pembiayaan KPR, mekanisme dari skema murabahah ini diawali dengan pembelian rumah oleh bank sebagaimana yang diinginkan nasabah. Selanjutnya, bank syariah menjualnya kepada nasabah yang menginginkan rumah tersebut dengan harga jual yang lebih tinggi dari harga pembelian. Harga jual rumah dari bank syariah ke nasabah lebih tinggi sebab bank menambahkan tingkat atau margin keuntungan pada harga perolehan (harga pembelian). Margin keuntungan ditentukan oleh bank syariah. Meski demikian, harus pula disepakati oleh nasabah terkait.

2. Ijarah Muntahiya Bittamlik (IMBT)

Ijarah Muntahiya Bittamlik (IMBT) sederhananya dapat dipahami sebagai sewa milik. IMBT merupakan skema penjualan barang atau jasa yang memadukan akad jual beli dan sewa sekaligus yang diakhiri dengan kepemilikan atas barang atau jasa yang menjadi objek dalam akad ke tangan si penyewa.

Bagaimana skema IMBT dalam konteks pembiayaan KPR oleh bank syariah? Berikut tahapan skema pembiayaan KPR dengan akad IMBT.

  • Pertama-tama nasabah mengajukan KPR kepada bank syariah dengan memberikan informasi terkait dengan rumah yang diinginkan.
  • Bank syariah membeli rumah sesuai yang diinginkan nasabah.
  • Bank syariah kemudian menyewakan rumah tersebut kepada nasabah dengan perjanjian jika nasabah menyelesaikan sewa sesuai dengan jangka waktu yang disepakati bersama, maka bank syariah akan menghibahkan atau menjual rumah tersebut kepada nasabah.
  • Nasabah menyewa rumah yang menjadi objek perjanjian selama tempo dalam kesepakatan dengan membayar biaya sewa setiap bulan yang besarannya telah termasuk manfaat sewa atau keuntungan bagi bank syariah.
  • Jika nasabah dapat menyelesaikan masa sewanya, maka kepemilikan atas rumah tersebut berpindah dari bank syariah ke nasabah.

Dalam penerapan skema IMBT, bank syariah dan nasabah harus melakukan akad ijarah yakni perjanjian sewa terlebih dahulu. Pemindahan hak milik atas rumah yang menjadi objek perjanjian baik dengan jual beli maupun hibah hanya dapat dilakukan setelah masa ijarah selesai.

3. Musyarakah Mutanaqishah (MMQ)

Musyarakah Munataqishah (MMQ) merupakan akad kerjasama antara dua pihak atau lebih dengan skema kongsi berkurang. Secara lebih detail, MMQ dapat diartikan sebagai suatu akad kerjasama dua pihak atau lebih untuk memiliki suatu aset dalam jangka waktu tertentu, di mana pada akhir kerjasama terjadi pemindahan atau pengalihan hak dari satu pihak ke pihak lain yang bekerjasama melalui mekanisme pembayaran secara bertahap.

Skema MMQ ini secara sederhana dapat dijelaskan dalam pembiayaan KPR, di mana bank syariah dan nasabah bekerjasama untuk membeli sebuah rumah dengan kongsi pembiayaan 70% oleh bank syariah dan 30% oleh nasabah. Status kepemilikan rumah tersebut tentu saja bank syariah dan nasabah. Rumah milik berdua itu kemudian disewakan kepada nasabah dalam jangka waktu tertentu. Nasabah membayar cicilan sewa yang sekaligus mengurangi bagian hak yang dimiliki bank syariah. Pembayaran cicilan sewa terus dilakukan oleh nasabah hingga masa kerjasama berakhir dan bagian hak bank syariah atas kepemilikan rumah tersebut menjadi 0%. Artinya, di akhir akad kerjasama, nasabah berhak atas rumah itu sepenuhnya.

4. Istishna

Dalam pembiayaan KPR melalui bank syariah, rumah yang akan dijadikan objek perjanjian tak selalu siap tersedia, tetapi harus dipesan terlebih dahulu. Di sini, nasabah memesan rumah kepada bank syariah. Atas pesanan tersebut, bank syariah kemudian menyediakan rumah sesuai pesanan nasabah. Ketika rumah sudah siap tersedia, bank syariah menyampaikannya kepada nasabah. Selanjutnya nasabah membayar rumah tersebut dengan sistem cicilan kepada bank syariah selama jangka waktu tertentu yang disepakati kedua belah pihak. Inilah yang disebut dengan pembiayaan KPR dengan akad istishna. Jadi, istishna merupakan akad atau perjanjian jual beli dalam bentuk pemesanan pembuatan barang dengan kriteria dan persyaratan tertentu yang disepakati oleh pemesan (pembeli) dan penjual.

Perbedaan akad murabahah, IMBT, MMQ, dan istishna

Murabahah dan istishna sama-sama merupakan akad jual beli, namun keduanya memiliki perbedaan yang signifikan. Demikian pula dengan IMBT dan MMQ yang sama-sama merupakan akad sewa, tetapi keduanya juga berbeda. Berikut perbedaan dari keempat skema akad pembiayaan KPR pada bank syariah tersebut.

Unsur Pembeda Jenis-Jenis Akad Pembiayaan KPR Bank Syariah
Murabahah IMBT MMQ Istishna
Skema Perjanjian jual beli
  • Perjanjian sewa
  • Perjanjian jual beli atau hibah
  • Perjanjian kerjasama (kongsi)
  • Perjanjian sewa dengan pengalihan hak
Perjanjian jual beli dalam bentuk pesanan
Sumber keuntungan Laba penjualan Manfaat sewa
  • Manfaat sewa
  • Penjualan share hak milik
Laba penjualan
Ketersediaan barang Tersedia Tersedia Tersedia Belum tersedia

Setiap skema pembiayaan KPR pada bank syariah tentu memiliki perlakuan dan risiko yang berbeda. Meski demikian, pada prinsipnya skema pembiayaan ini ditawarkan kepada nasabah sebagai alternatif dalam memilih jenis pembiayaan berbasis syariah yang tentunya bebas dari unsur riba.

Artikel Terkait

Demikianlah artikel tentang perbedaan KPR dengan Akad Murabahah, Ijarah Muntahiyah Bittamlik (IMBT), Musyarakah Mutanaqishah (MMQ), dan Istishna, semoga bermanfaat bagi Anda semua.



Faktor-faktor yang Menyebabkan Perbedaan Suku Bunga
KPR FLPP DP 1% untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah
Perbedaan Kredit Usaha Rakyat (KUR) dengan Kredit Usaha Mikro (KUM)
Untung Rugi Kredit Tanpa Agunan
Apa Perbedaan Entrepreneur dengan Intrapreneur?
Untung Rugi Ambil KPR Rumah Indent
Apa Alasan Baik Mengambil Kredit Tanpa Agunan (KTA)?
Perbedaan Tax Avoidance dengan Tax Evasion
Perbedaan Kurs Referensi JISDOR vs Kurs Tengah BI
Rumah Subsidi ala KPR Sejahtera FLLP


Bagikan Ke Teman Anda