Resiko Investasi di Bidang Properti

Bicara soal investasi, properti adalah bidang yang menggiurkan. Tren harga yang selalu naik setiap tahunnya seakan menjamin keuntungan yang besar. Memang tidak bisa dipungkiri investasi di bidang properti adalah cara terbaik untuk mengumpulkan harta kekayaan. Ada banyak keuntungan dalam membeli dan memiliki properti serta mendapatkan penghasilan pasif dari sama. Meskipun demikian, bukan berarti investasi properti tidak beresiko dan ada jaminan keberhasilan.

Sama halnya seperti jenis investasi yang lain, properti memiliki resikonya sendiri. Baik itu investor yang sudah berpengalaman maupun investor baru punya potensi yang sama besar untuk menghadapi resiko tersebut.

Lantas apa saja resiko yang harus dihadapi para investor di bidang properti?

1. Ketidakpastian Kondisi Pasar

Pasar properti atau real estate menunjukkan perkembangan yang signifikan dalam beberapa tahun terakhir. Meskipun demikian, tidak ada jaminan bahwa tren positif ini akan terus berlanjut selama beberapa tahun ke depan. Sudah menjadi rahasia umum bahwa pasar properti tidak pernah stabil karena mengikuti naik turunnya kondisi ekonomi.

Perekonomian sebuah negara memang memegang peranan penting dalam investasi properti karena akan menentukan nilai dari properti tersebut. untuk itulah tidak ada yang bisa menjamin bahwa Anda sudah pasti untuk saat menjual properti yang dimiliki di kemudian hari.

Misalnya saat Anda memutuskan untuk membeli properti ketika permintaan pasar sedang meninggi. Resiko menjual properti dengan harga yang jauh lebih rendah justru lebih rendah karena nilainya yang semakin menurun bersamaan dengan perubahan pada pasar properti. Meski ada bisa memperoleh keuntungan dari menyewakan properti tersebut, kemungkinan besar Anda akan menderita kerugian yang tidak bisa ditutup oleh keuntungan dari sewa yang didapatkan.

Itulah mengapa diperlukan analisa yang menyeluruh sebelum Anda memutuskan untuk membeli properti tertentu. Apakah bangunan tersebut masih tetap menguntungkan di tahun-tahun mendatang atau nilainya justru menurun drastis dan menyebabkan kerugian Anda? Jadilah bijaksana dalam memutuskan investasi dengan tidak tergesa-gesa mengambil langkah.

2. Lokasi Properti Buruk

Jika ada satu hal yang paling penting dalam investasi properti, itu adalah lokasi. Bisa dibilang, lokasi menentukan segalanya, termasuk keberhasilan investasi Anda. Menurut para ahli, ketika Anda akan membeli properti, maka faktor utama yang harus dipertimbangkan adalah lokasinya.

Tidak percaya? Lokasi yang tidak strategis dapat menyebabkan kegagalan dalam investasi karena lokasi menentukan permintaan dan penawaran. Misalnya Anda membeli properti di sebuah lokasi karena harganya yang murah, namun terlalu banyak gedung kosong dan masyarakat di sekitarnya tidak bisa berkembang. Jika begini, maka investasi Anda mungkin tidak akan mendatangkan keuntungan.

Selain itu, investor juga harus mempertimbangkan rasio tindak kejahatan di lokasi tersebut. Meskipun harga properti cenderung rendah, Anda harus menghadapi resiko yang besar karena properti Anda mungkin dirusak atau dirampok, kemudian Anda harus mengeluarkan biaya rehabilitasi yang tidak sedikit.

Lokasi properti juga menentukan nilai apresiasinya. Nilai apresiasi yang rendah berarti return negatif untuk investasi tersebut. Artinya ketika investor memutuskan untuk menjual properti tersebut, maka harganya bisa menurun.

Pada intinya, berhati-hatilah dan teliti dalam memilih lokasi properti. Lakukan riset mendalam sebelum memutuskan agar Anda bisa terhindari dari investasi yang merugikan. Beberapa aspek yang harus dipertimbangkan saat memilih lokasi properti antara lain adalah pertumbuhan populasi, lapangan pekerjaan, sistem pendidikan, dan usia penduduk.

3. Kekosongan Bangunan

Jika Anda berpikir setelah membeli properti maka Anda akan segera mendapatkan keuntungan dari sewa atau kontrak, maka Anda salah besar. Tidak ada seorangpun yang berani menjamin hal tersebut. Dalam investasi properti, selalu ada resiko kekosongan yang tinggi. Jika bangunan Anda sulit laku, itu artinya arus kas menjadi negatif dan kerugian di depan.

Masalahnya, penyewa adalah sumber pendapatan utama dalam investasi properti, sehingga keberadaan mereka sangat dibutuhkan. Jika tidak ada penyewa, maka pemilik properti harus membayar cicilan, asuransi, pajak, dan biaya-biaya lain tanpa adanya pemasukan. Tidak ada yang bisa memprediksi untuk berapa lama bangunan Anda kosong. Bisa laku dalam waktu singkat, tapi bisa juga membutuhkan waktu lama sebelum penyewa datang.

Ada 2 faktor umum yang menyebabkan sebuah bangunan kosong dalam waktu lama. Pertama adalah pengelola properti yang kurang handal dalam menemukan penyewa yang cocok dan kedua adalah karena rendah atau tidak adanya permintaan sewa di lokasi tersebut.

Resiko seperti ini tentu saja bisa dihindari. Anda bisa mencari tahu rasio kekosongan bangunan di area tersebut. Akan lebih bijaksana jika hal ini dilakukan sebelum Anda membeli properti tersebut. Idealnya, Anda membeli properti di lokasi yang tinggi akan permintaan sewa. Baik itu di area padat penduduk, perkantoran, atau perkuliahan. Dengan demikian para penyewa akan mudah datang dan menempati properti Anda. Pertimbangkan juga hal-hal seperti transportasi, pusat perbelanjaan, dan akses terhadap pusat kota dengan bangunan Anda.

4. Penyewa yang Kurang Menguntungkan

Setelah mendapatkan penyewa, bukan berarti masalah Anda selesai. Setiap penyewa memiliki karakter mereka masing-masing. Jika Anda beruntung, Anda akan bertemu dengan penyewa yang baik. Artinya di masa depan mungkin tidak akan banyak masalah yang harus dihadapi.

Namun bagaimana jika Anda justru bertemu dengan penyewa yang buruk? Ini termasuk resiko dalam investasi properti yang harus Anda hadapi. Bahkan pada kasus-kasus tertentu, tidak ada penyewa malah lebih baik dibandingkan dengan penyewa yang buruk.

Ciri-ciri penyewa yang buruk antara lain adalah menunggak pembayaran selama berbulan-bulan, melakukan kerusakan pada properti dan tidak mau bertanggung jawab – Anda yang harus membayar semua kerusakannya – dan masih banyak lagi. Penyewa seperti ini akan menguras energi dan waktu Anda secara percuma.

Jika Anda akan menerima penyewa, tidak ada salahnya melakukan background check dan melihat rekam jejak sebelumnya. Anda bisa bertanya pada tempat ia menyewa sebelumnya untuk mendapatkan gambaran umum.

Ini merupakan peringatan bagi siapa saja yang bergelut di bidang properti. Jangan asal menerima penyewa yang datang. Keberadaannya harus menguntungkan Anda dan juga menguntungkan mereka. Jangan sampai Anda justru merugi setelah mendapatkan penyewa.

5. Masalah Struktural Tersembunyi

Masalah struktural yang dimaksud disini adalah struktur bangunan yang Anda beli. Jika Anda tidak mengerti betul tentang bangunan, besar kemungkinan Anda akan tertipu. Meski kelihatannya bangunan tersebut baru dan masih bagus, ternyata menyimpan banyak masalah yang sama sekali tidak terlihat dari luar.

Jika begini, Anda harus mengeluarkan biaya renovasi dan perbaikan yang cukup besar. Selain struktur, model bangunan yang kuno juga bisa menyurutkan minat penyewa untuk menempati properti Anda. Apalagi jika bangunan tersebut berada di area perkotaan yang dipenuhi dengan gedung-gedung baru.

Selain itu, gedung lama cenderung menyimpan lebih banyak masalah sturktural dan bisa-bisa Anda harus membongkar seluruhnya. Banyak hal yang harus dipertimbangkan sebelum membeli sebuah bangunan.

Agar Anda tidak tertipu dengan masalah struktural ini, mintalah bantuan dari ahli bangunan seperti konsultan properti sebelum membelinya. Ajak ia untuk melihat kondisi bangunan dan tanyakan apakah masih ada dalam kondisi yang layak dipakai. Ahli tersebut mungkin juga bisa memberikan prediksi tentang keuntungan atau kerugian yang mungkin Anda dapatkan jika membeli gedung tersebut.

6. Tidak Likuid

Ini dia salah satu resiko terbesar dari investasi properti. Dibandingkan jenis investasi lainnya, properti sangat tidak likuid. Seberapa pun mahalnya bangunan yang Anda miliki, Anda tidak akan mendapatkan akses yang mudah terhadap uang tersebut. Padahal investasi yang baik adalah yang sifatnya likuid.

Pertimbangkan juga hal ini saat akan membeli properti. Menjual bangunan memerlukan proses dan waktu yang panjang, bahkan bisa berlangsung selama beberapa tahun. Karena nilainya yang besar, maka tidak semua orang juga bisa membelinya. Jika Anda menjual properti dengan terburu-buru, maka besar kemungkinan Anda harus menjual di harga yang rendah dan kemudian menyebabkan kerugian.

Proses jual beli properti sendiri juga bukan perkara mudah. Seseorang yang berkata berminat membeli properti tersebut bisa membatalkannya setiap saat. Properti bukanlah barang yang bisa diunggah ke marketplace lalu dibeli hanya dalam 1 kali klik. Calon pembeli pun harus memikirkan dengan matang sebelum membeli properti milik Anda, sama seperti yang Anda lakukan dulu.

Sifat yang tidak likuid ini memaksa para investor properti untuk menahat aset mereka dalam waktu yang lebih lama. Hal ini bisa beresiko tinggi bagi mereka yang membutuhkan dana segera. Oleh karena itu, investasi properti sebaiknya dijadikan investasi sampingan saja. Miliki investasi yang lebih likuid terlebih dahulu, sebagai antisipasi jika Anda memerlukan dana dalam waktu singkat.

7. Penyitaan

Masa depan adalah sesuatu yang tidak pasti dan penuh dengan resiko. Ini juga yang terjadi pada investasi properti. Jika Anda memutuskan untuk membeli properti dengan cara mencicil, maka Anda harus memastikan bahwa Anda sanggup membayar cicilannya sampai habis.

Namun jika di kemudian hari Anda mengalami kesulitan keuangan lalu menunggak cicilan selama beberapa bulan, maka penyitaan terhadap properti adalah sesuatu yang tidak terhindarkan. Setiap pemilik properti yang membeli dengan cicilan menghadapi masalah yang sama.

Atau jika Anda menjadikan sertifikat properti sebagai jaminan pinjaman ke bank, maka bangunan Anda menghadapi resiko yang sama besarnya. Jika Anda sampai mengalami penyitaan, hal ini akan menggoreskan noda pada rekam jejak Anda dan membuat Anda kesulitan untuk mendapatkan pinjaman di masa depan.

Anda harus menyusun langkah antisipasi ini sejak awal. Sebelum membeli, pastikan Anda telah melakukan analisa pasar yang lengkap, sehingga uang muka yang dibayarkan tidak sia-sia. Jangan lupa melakukan analisis terhadap kondisi finansial agar bisa memprediksi apakah Anda sanggup membayar cicilan hingga lunas.

Anda harus memiliki dana darurat, sehingga jika tiba-tiba Anda kehilangan pekerjaan dan sumber penghasilan Anda tetap bisa membayar cicilan bangunan selama beberapa bulan. Selain itu, sebaiknya Anda melunasi cicilan sesegera mungkin jika Anda punya cukup uang.

8. Depresiasi Nilai

Hal lain yang harus dipertimbangkan sebelum melakukan investasi di bidang properti adalah depresiasi nilai bangunan yang dimiliki. Depresiasi adalah lawan dari apresiasi. Jika apresiasi artinya adalah peningkatan nilai bangunan selama beberapa tahun setelah dibeli, maka depresiasi adalah sebaliknya.

Secara umum, investasi properti dibilang menguntungkan karena nilainya yang diharapkan terus menanjak seiring dengan berjalannya waktu (apresiasi). Namun hal ini tidak berlaku untuk semua properti. Meski sedikit, selalu ada properti yang justru nilainya semakin menurun saja. Oleh karena itu, resiko besar ini harus diperhitungkan. Jika harga properti anjlok di tahun-tahun berikutnya, maka yang menderita kerugian adalah sang investor atau pemilih bangunan.

Pada dasarnya, semua resiko dalam investasi properti bisa dihindari jika Anda telah melakukan riset yang menyeluruh sebelum membeli. Pelajari pertumbuhan ekonomi pasar real estate agar Anda bisa menemukan lokasi strategis dengan nilai apresiasi yang kuat.

Ingat bahwa dalam investasi properti tidak perlu terburu-buru dalam mengambil keputusan. Meski timing adalah segalanya, namun bukan berarti Anda tidak memikirkan langkah selanjutnya dengan matang.

9. Leverage

Menurut Sartono (2008), leverage adalah penggunaan aset dan sumber dana (source of funds) oleh perusahaan yang memiliki biaya tetap atau bebas tetap dengan maksud agar meningkatkan keuntungan potensial pemegang saham.

Leverage adalah pilihan yang banyak diambil oleh investor di bidang properti. Ini biasanya dilakukan oleh mereka yang menggunakan dana pinjaman untuk membeli properti tersebut. leverage memang bisa menguntungkan dan membantu Anda menghasilkan banyak uang. Namun di sisi lain, leverage bisa memperparah kondisi keuangan Anda yang memang sudah buruk.

Logikanya, jika Anda berhutang untuk membeli properti, maka sama saja properti tersebut sudah Anda serahkan pada bank. Itu artinya jika Anda tidak melakukan pembayaran selama beberapa bulan, maka bangunan Anda bisa disita oleh mereka.

Cara untuk menghindari resiko ini adalah dengan menciptakan arus kas properti yang sehat. Itu artinya, pendapatan yang Anda hasilkan dari properti tersebut harus melebihi pengeluarannya. Pengeluaran ini termasuk biaya cicilan, listrik dan air, serta biaya perawatan lainnya yang harus dikeluarkan secara rutin.

Dengan arus kas yang sehat, kondisi finansial Anda pun masih bisa terselamatkan jika bangunan itu kosong suatu saat nanti. Anda masih bisa membiayai semuanya dari pendapatan yang dihasilkan dari bangunan itu.

10. Modal yang Besar

Semua investasi memang memerlukan modal, namun tidak sebesar jika Anda memutuskan untuk investasi di bidang properti. Bayangkan saja mulai dari dana untuk membeli properti tersebut. Baik itu secara tunai maupun cicilan, jumlah uang yang dilibatkan dalam transaksi tersebut jelas sangat besar.

Kemudian setelah membelinya Anda tidak bisa langsung menyewakannya begitu saja. Anda harus memeriksa apakah Anda bagian yang harus diperbaiki, merenovasi beberapa bagian agar sesuai dengan permintaan pasar saat ini, dan biaya perbaikan lain yang sama besarnya dengan harga beli.

Tanpa adanya modal, Anda tidak bisa membeli properti. Ini berlaku untuk siapa saja. Namun bagi mereka yang masih ingin berkecimpung di bidang properti meski modalnya sedikit, pinjaman bank menjadi pilihan yang banyak ditempuh.

Padahal membeli bangunan dengan cara dicicil akan melipatgandakan harganya karena mereka harus membayar bunga setiap bulannya. Bisa-bisa besaran bunganya hampir sama dengan harga aslinya. Apapun jalan yang Anda tempuh, tidak bisa dipungkiri bahwa investasi properti memerlukan modal yang sangat besar.

11. Pertumbuhan yang Lambat

Investasi properti memang sangat diagungkan karena keuntungan yang besar. Namun siapa sangka justru laju properti ini sangat lamban. Nilai bangunan tidak meningkat hanya dalam hitungan hari. Bahkan setelah satu tahun pun peningkatannya bisa tidak signifikan.

Jangan hanya tergiur dengan orang lain yang sudah berhasil dalam investasi properti sebelum Anda merasakannya sendiri. Anda akan tahu bahwa nilai properti membutuhkan waktu lama sebelum nilainya menjadi berlipat ganda. Dengan kata lain, investasi ini membutuhkan banyak kesabaran. Jelas tidak cocok untuk Anda yang ingin melihat hasil instan dari investasi yang dilakukan.

Meski semua investasi membutuhkan banyak waktu, namun properti berbeda karena likuiditasnya yang rendah. Bahkan dalam dunia ekonomi, pasar real estate dikenal sebagai salah satu yang lajunya paling lambat dibandingkan dengan investasi yang lainnya. Gali informasi yang mendalam tentang hal ini, terutama laju harga properti di area yang akan Anda beli.

Bahkan ada juga properti yang nilainya sama meski sudah bertahun-tahun berlalu. Anda tentu tidak mau terjebak dalam kondisi seperti ini bukan? Itulah mengapa sejak awal selalu ditegaskan bahwa riset pasar sangat penting sebelum menentukan pembelian properti. Jangan sampai uang yang Anda investasikan tidak menunjukkan hasil signifikan dan Anda justru harus mengorbankan sejumlah uang karena tidak teliti dalam melakukan analisa pasar.

Berinvestasi dengan memiliki properti memang merupakan cara investasi yang aman. Bahkan banyak orang baru dalam dunia investasi memilih memulainya dengan membeli properti.  Meskipun demikian, tidak ada jaminan bahwa jenis investasi ini akan berhasil 100 persen. Adanya resiko yang harus siap ditanggung oleh investor menunjukkan bahwa investasi di bidang properti bisa gagal dan menyebabkan kerugian.

Berbagai resiko yang dijelaskan di atas tidak bermaksud untuk menakut-nakuti Anda yang ingin mulai berinvestasi di bidang properti. Namun lebih sebagai gambaran tentang kesulitanyang mungkin dihadapi dalam menjalankan investasi tersebut.

Oleh karena itu, sebelum memutuskan untuk membeli properti tertentu, sebaiknya lakukan observasi menyeluruh tentang kondisi bangunan dan sekitarnya. Dengan demikian, Anda bisa menghindari resiko-resiko tersebut. Aspek yang harus dianalisa secara teliti antara lain pasar ekonomi, perkiraan pengeluarang untuk perawatan bangunan, inspeksi gedung bangunan, dan seterusnya. Setelah mendapatkan analisa lengkap, Anda akan bisa memperkirakan berapa keuntungan yang bisa Anda dapatkan dari investasi ini, dengan harga berapa Anda harus membelinya, dan kapan Anda bisa menjual properti tersebut.

Buat Anda yang baru pemula dalam investasi properti, ada peluang besar untuk gagal karena Anda belum benar-benar memahami bagaimana cara kerjanya. Untuk meminimalisir kemungkinan gagal ini, Anda bisa belajar dari orang yang lebih berpengalaman dan melihat kesalahan-kesalahan apa yang pernah mereka lakukan.

Alternatif lainnya adalah dengan bertanya kepada konsultan keuangan dan meminta saran mereka. Investasi di bidang properti tidak boleh diputuskan secara tergesa-gesa, karena jika Anda sampai rugi, maka nilai kerugian yang harus ditanggung tidak main-main.

Artikel Terkait

• Tempat Investasi Emas Aman dan Terpercaya
• Untung Rugi Investasi Emas
• Di Mana Tambang Emas Tersebar di Dunia?
• Apa Itu Reksa Dana?

Demikianlah artikel tentang resiko investasi bidang properti, semoga bermanfaat bagi Anda semua.