Kenali Dulu Istilah Pentingnya
Sebelum memutuskan beli rumah baru dari developer, ada baiknya memahami dulu istilah-istilah yang akan Anda temui dalam proses pembelian. PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) adalah kontrak awal dengan developer, sementara AJB (Akta Jual Beli) adalah dokumen final yang dibuat di hadapan notaris/PPAT. Ada juga BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) yang besarnya 5% dari nilai transaksi setelah dikurangi NJOPTKP.
Fase-Fase Pembayaran yang Perlu Diperhatikan
Pembelian rumah baru umumnya melalui beberapa tahap pembayaran yang masing-masing memiliki biaya tersendiri:
Tahap 1: Booking Fee - Ini adalah uang tanda jadi yang biasanya tidak bisa dikembalikan (non-refundable). Besarnya bervariasi, mulai dari 1-5% dari harga rumah.
Tahap 2: Tanda Jadi & PPJB - Saat tanda tangan PPJB, Anda akan dikenakan biaya administrasi developer yang besarnya antara Rp 5-15 juta.
Tahap 3: Pelunasan & AJB - Inilah fase dengan biaya paling banyak. Di sinilah Anda membayar BPHTB, PPH, honor notaris, dan berbagai biaya lainnya.
Strategi Menyiasati Biaya Tersembunyi
Pengalaman banyak pembeli rumah menunjukkan bahwa perencanaan matang bisa menghindarkan dari kejutan biaya yang tidak terduga. Berikut beberapa strategi yang bisa diterapkan:
1. Negosiasikan Pihak yang Menanggung PPH - Secara hukum, PPH 2,5% menjadi tanggung jawab penjual (developer). Namun dalam praktiknya, seringkali pembeli yang dibebani. Coba negosiasi agar developer yang menanggung, atau setidaknya bagi biaya ini.
2. Mintakan Break-down Biaya Secara Tertulis - Jangan puas hanya dengan estimasi lisan. Minta rincian tertulis semua biaya sebelum tanda jadi, dan jadikan sebagai lampiran PPJB.
3. Perhitungkan Biaya Lain-lain - Selain biaya administrasi dan pajak, jangan lupa budget untuk biaya pindahan, renovasi minor, furnitur, dan pengecekan sertifikat di BPN.
Perhatikan Hal Ini Saat Ambil KPR
Jika Anda menggunakan KPR, ada tambahan biaya yang perlu dipertimbangkan:
Asuransi Jiwa Kredit (MIFE) - Wajib dibayar sekaligus untuk seluruh tenor kredit. Besarnya sekitar 0,1-0,3% per tahun dari sisa pinjaman.
Asuransi Kebakaran - Juga wajib, dengan premi sekitar 0,2-0,5% dari nilai bangunan per tahun.
Biaya Appraisal - Bank akan menilai properti dengan biaya sekitar Rp 300 ribu hingga Rp 2 juta.
Jangan hanya fokus pada harga promo yang ditawarkan developer. Hitung total biaya sampai rumah benar-benar bisa ditempati dengan sertifikat di tangan. Selisih antara harga promosi dan total biaya yang harus dikeluarkan bisa mencapai 15-25% dari harga rumah!