Bisakah Jual Rumah KPR Sebelum Lunas?

Jika Anda mengalami masalah tidak mampu melunasi cicilan kredit pemilikan rumah (KPR) di tengah jalan, misalnya dengan alasan kehilangan pekerjaan, apa yang akan Anda lakukan? Anda sudah berjuang bertahun-tahun untuk membayar cicilan setiap bulan, tentu Anda tidak ingin pihak bank menyitanya begitu saja. Mengalihkan cicilan ke pihak lain adalah langkah bisa Anda tempuh.

Selain alasan kesulitan ekonomi, pengalihan KPR juga seringkali dilakukan dengan alasan-alasan lain, seperti tidak cocok dengan rumah sekarang, ingin rumah lain yang lebih besar, pindah keluar kota dan sebagainya.

Ada dua kemungkinan yang bisa Anda lakukan. Pertama, melunasi KPR atau menemukan pembeli yang mau melunasi KPR terlebih dahulu. Namun cara ini mungkin terbentur jika biaya penalti terlalu besar atau larangan melunasi KPR selama masa tertentu dari pihak bank. Kedua, melakukan Over Kredit.
Over Kredit dalam praktiknya dilakukan melalui tiga cara yaitu Over Kredit di bawah tangan, Over Kredit di hadapan notaris dan Over Kredit melalui bank.

1. Over Kredit di bawah tangan

Ilustrasinya begini, Andi dan Wahyu adalah kawan baik. Andi mengalami kesulitan melunasi cicilan KPR-nya. Ia pun menjual dan mengalihkan KPR rumahnya kepada Wahyu. Perjanjian jual beli dan kwitansi ditandatangani oleh kedua belah pihak. Wahyu melanjutkan membayar cicilan KPR setiap bulannya ke bank.

Model Over Kredit semacam ini hanya dilandasi oleh kepercayaan antara kedua belah pihak, namun tidak aman secara hukum. Kelebihan dari Over Kredit bawah tangan adalah tidak ada biaya tambahan seperti biaya notaris dan biaya bank.

Wahyu berharap ia bisa melakukan balik nama sertifikat setelah KPR dilunasi. Namun, pelunasan KPR bisa memakan waktu belasan tahun dan kita tidak bisa memprediksi apa yang akan terjadi di kemudian hari. Jika ada sengketa, yang mungkin saja gugatan bisa datang dari anak atau keluarga Andi, Wahyu tidak memiliki kedudukan hukum yang kuat hanya dengan bermodalkan perjanjian jual beli dan kwitansi.

Pihak bank juga akan menolak permintaan sertifikat saat KPR itu lunas karena bagi bank, Andi adalah debiturnya. Banyak kasus di mana debitur tidak diketahui keberadaannya lagi, sehingga pembeli yang mencicil KPR sekian tahun hingga lunas yang akhirnya malah buntung.

2. Over Kredit di hadapan notaris

Karena Wahyu sadar menerima Over Kredit di bawah tangan mengandung resiko, maka Andi melibatkan pihak notaris. Maka dibuatlah akta jual beli, akta kuasa dan akta kuasa pengambilan akta tanah di bank yang bisa digunakan untuk mengambil akta saat kredit telah lunas.

Dengan adanya tiga akta ini, maka posisi Wahyu menjadi kuat apabila terjadi sengketa. Wahyu membeli rumah  kepada Andi sebagai pemilik KPR. Dia juga melakukan pengalihan dengan menggunakan cara yang sesuai dengan hukum perdata.

Namun, kekurangannya adalah pihak bank tidak mengetahui hal ini. Padahal bank sebagai lembaga pembiayaan adalah pemegang sertifikat rumah yang dijadikan sebagai objek jaminan. Bank juga mungkin tidak akan bersedia memberikan sertifikat kepada Wahyu sebagai pembeli, karena nama yang terdata di database bank adalah nama Andi sebagai debitur.

Risiko lain bagaimana jika penjual memiliki itikad tidak baik dengan melunasi sendiri KPR di bank dan mengambil sendiri sertifikat rumahnya. Ia bisa saja melakukannya karena namanya masih terdata di bank. Tentu pembeli yang akan dirugikan karena hal ini. Cara mengatasi hal ini, notaris harus memberitahukan kepada pihak bank mengenai transaksi jual beli yang telah dilakukan.

Over Kredit dengan menggunakan notaris hanya dapat dilakukan sekali saja. Jika pembeli baru ingin menjual lagi rumah tersebut, maka pemilik lama harus dipanggil kembali untuk dibuatkan transaksi penjualan yang baru.

3. Over Kredit melalui bank

Inilah cara yang paling aman untuk melakukan Over Kredit yang disebut sebagai “alih debitur”. Maksudnya posisi Andi sebagai debitur dialihkan ke Wahyu. Penjual dan pembeli harus datang langsung ke bank untuk melakukan pengajuan pengalihan. Bank akan memberikan persyaratan yang harus dipenuhi oleh kedua belah pihak.

Data-data dokumen yang harus disediakan adalah fotokopi perjanjian kredit dan surat penegasan peroleh kredit, fotokopi sertifikat yang memuat keterangan stempel dari bank, fotokopi izin mendirikan bangunan (IMB), fotokopi SPPT PBB dalam 5 tahun terakhir beserta bukti lunas, bukti pembayaran angsuran terakhir dan buku tabungan asli yang digunakan membayar angsuran.

Penjual dan pembeli harus menyediakan fotokopi KTP suami isteri, fotokopi kartu keluarga (KK), fotokopi akta nikah dan surat keterangan WNI.

Apabila bank menyetujui pengajuan ini, maka balik nama dapat dilakukan meskipun posisi sertifikat masih dipegang oleh bank. Selain itu, debitur baru juga dapat mengangsur cicilan atas namanya sendiri. Hal ini tentunya sangat menguntungkan debitur baru karena dikuatkan secara hukum.

Over Kredit melalui bank memiliki kelemahan karena bank membutuhkan waktu untuk menganalisa kemampuan debitur baru. Bank juga dapat saja menolak pengajuan ini jika debitur baru dianggap tidak memenuhi syarat. Selain itu ada, biaya-biaya tambahan yang dibebankan kepada debitur baru mengikuti ketentuan dari pihak bank.

Nah, itulah informasi yang harus Anda ketahui jika ingin mengalihkan KPR Anda ke pihak lain. Pilihlah cara yang aman agar terhindar dari risiko kerugian di kemudian hari.

Artikel Terkait

• Bolehkah Dana KTA untuk DP Rumah?
• Ditolak KPR, DP Hangus?
• Apa Itu KPR (Kredit Kepemilikan Rumah)?
• Dana KTA Dijadikan DP KPR?

Demikianlah artikel tentang jual rumah KPR sebelum lunas, semoga bermanfaat bagi Anda semua.