Kami menyediakan berbagai simulasi kredit, dari kredit mobil, kredit rumah, kpr, kartu kredit dan lain-lain. Simulasi pinjaman bisa juga dilakukan di sini.

Jenis-jenis Pajak Properti

Tidak hanya penghasilan saja yang dikenai pajak. Properti pun juga memiliki pajaknya sendiri sesuai dengan aturan yang berlaku. Pajak property sendiri terdiri atas banyak jenisnya. Masing-masing jenisnya pun diatur dengan perhitungan yang sudah ditetapkan oleh Undang-Undang. Nah, berikut uraian selengkapnya untuk jenis-jenis pajak properti.

1. PBB

PBB merupakan singkatan dari Pajak Bumi dan Bangunan. Pajak Bumi dan Bangunan sendiri merupakan pajak yang dikenakan kepada properti berupa tanah atau properti lain yang dikembangkan menjadi beragam bentuk bangunan. Properti yang dimaksud bisa berupa rumah, ruko, dll. Pajak Bumi dan Bangunan ditentukan oleh keadaan objek karena sifatnya sendiri yang berupa kebendaan.

Objek yang dimaksud bisa berupa bumi/tanah dan/atau bangunan. Keadaan subjek atau wajib pajak tidak ikut menentukan besarnya pajak. Dasar perhtungan PBB telah diatur dalam pasal UU No.12 Tahun 1985 jo. UU No.12 Tahun 1994 jo. PP No.25 Tahun 2002. Untuk dasar perhitungan PBB adalah Nilai Jual Kena Pajak (NJKP). NJKP sendiri ditetapkan sesyai dengan Peraturan Pemerintah dengan memperhatikan kondisi ekonomi nasional.

Sebagai gambaran perhitungannya, misalnya ada sebuah rumah dengan luas 100 meter persegi diatas lahan 200 meter persegi. Jika berdasarkan NJOP harga tanahnya Rp 700.000 per meter persegi dan nilai bangunannya Rp 600.000 per meter persegi, maka besaran PBB yang harus dibayarkan sebagai berikut :

  • Harga tanah 200 m persegi x Rp 700.000 = Rp 140.000.000
  • Harga bangunan 100 meter persegi x Rp 600.000 = Rp 60.000.000
    —————————————————————————————— +
  • NJOP untuk dasar pengenaan PBB = Rp 200.000.000
  • NJOP Tidak Kena Pajak = Rp 12.000.000
  • NJOP untuk perhitungan PBB = Rp 188.000.000
  • NJKP (20% x Rp 188.000.000) = Rp 37.600.000
  • PBB yang Terutang (0,5%xRp 37.600.000) = Rp 188.000
  • Faktor Pengurangan = Rp 15.000
  • Jadi PBB YANG HARUS DIBAYARKAN = Rp 173.000

2. BHTPB

BHTPB merupakan singkatan dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Pajak tersebut merupakan pungutan atas perolehan hak atas tanah atau bangunan. Hak atas tanah sendiri termasuk hak pengelolaan dimana didalamnya sudah beserta bangunan diatasnya.

Hal ini sudah tercantum dalam UU No.5 Tahun 1960 mengenai Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria serta UU No.16 tentang Rumah Susun serta ketentuan lainnya.

Besaran tarif pajak tersebut ditetapkan 5% dan dikenakan kepada pemilik serta pembeli rumah. Nilai yang diwajibkan dalam membayar pajak dibatasi diatas Rp 30.000.000. Jenis pajak ini memiliki payung hukum UU No.21 Tahun 1997 serta efektif berlaku mulai 1 Januari 1998.

Dalam UU tersebut, yang menjadi objek pajak merupakan perolehan hak atas tanah serta bangunan oleh pribadi atau badan. Hak pribadi atau badan meliputi jual beli, tukar-menuka, hibah wasiat, hibah, pemasukan, hadiah, dalam perseroan atau badan hukum lainnya.

Contoh perhitungan BPHTB misalnya ketika membeli sebuah rumah di Jakarta seluas 100 meter persegi dengan luas tanah 200 meter persegi. Harga tanahnya Rp 700.000 per meter persegi dengan nilai bangunan Rp 600.000 per meter persegi. Perhitungannya sebagai berikut :

  • Harga tanah 200 m persegi x Rp 700.000 = Rp 140.000.000
  • Harga bangunan 100 meter persegi x Rp 600.000 = Rp 60.000.000
    ————————————————————————————— +
  • Jumlah Harga Pembelian Rumah = Rp 200.000.000
  • Besaran Nilai Tidak Kena Pajak *) = Rp 60.000.000
    ——————————————————————————–   –
  • Nilai Untuk Perhitunan BPHTB = Rp 140.000.000
  • BPHTB yang mesti dibayar (5%:5% X Rp 140.000.000) = Rp. 7.000.000

*) Untuk wilayah Jakarta Rp 60.000.000, Tangerang Rp. 30.000.000, Bogor Rp 30.000.000. Besaran tersebut dapat berubah sesuai peraturan pemerintah setempat.

3. PPH

PPH merupakan salah satu jenis pajak yang dikenakan atas penghasilan yang diterima oleh badan dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan atau pribadi dengan jumlah lebih dari Rp 60.000.000. Besaran PPh sebesar 5% dari jumlah bruto nilai penghasilan atas hak tanah dan bangunan.

Pengalihan hak atas rumah sederhana atau Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh wajib pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenai PPh Final sebesar 1 % dari nilai pengalihan.

Sebagai contoh, seseorang menjual rumah di Jakarta dengan luas tanah 200 meter persegi serta luas bangunannya 100 meter persegi. Harga tanah per meter perseginya Rp 700.000. Sementara nilai bangunannya Rp 600.000 per meter persegi. Maka besaran PPh nya sebagai berikut :

  • Harga tanah 200 m persegi x Rp 700.000 = Rp 140.000.000
  • Harga bangunan 100 meter persegi x Rp 600.000 = Rp 60.000.000
    ———————————————————————————————-  +
  • Jumlah Harga Penjualan Rumah = Rp 200.000.000
  • PPh (5%:5% x Rp 200.000.000) = Rp 10.000.000

4. PPN

PPN merupakan singkatan dari Pajak Pertambahan Nilai. Pajak tersebut merupakan pajak atas penjualan properti yang dikenakan terhadap kegiatan penjualan bangunan. Penjualan bangunan tersebut baik berupa rumah, kondominium, apartemen, dan jenis properti lainnya.

PPN terutang saat pembayaran uang muka maupun saat pelunasan pembelian. PPN akan dikenakan kepada pembeli dan dipungut oleh penjual dengan catatan penjual merupakan Pengusaha Kena Pajak.

Dasar pengenaan PPN merupakan nilai transaksi sebenarnya. Namun jika nilai transaksi tersebut di bawah NJOP maka yang menjadi dasar pengenaannya adalah NJOP tersebut.

Kasus perhitungan PPN misalnya PT. Maju Jaya sepanjang Juli melakukan transaksi sebagai berikut:

  1. Membeli bahan baku dengan nilai Rp 400.000.000 (pajak masukan)
  2. Membeli bahan baku tambahan seharga Rp 100.000.000 (Pajak masukan)
  3. Menjual hasil produk dengan harga Rp 700.000.000 (Pajak keluaran)

Maka perhitungannya adalah 10% x Rp 400.000.000 = Rp 40.000.000

  • 10% X Rp 100.000.000 = Rp 10.000.000 (Pajak masukan)
  • 10% X Rp 700.000.000 = Rp 70.000.000 (Pajak keluaran)

Maka PPN kurang bayar sebesar Rp 20.000.000 yang mesti disetorkan kepada negara.

5. PPnBM

PPnBM atau Pajak Penjualan atas Barang Mewah. Pajak tersebut digunakan pada pembelian rumah dengan kategori mewah. Maka selain dikenai PPN, pembeli akan dikenai juga PPnBM. Kategori properti yang dikenakan bisa berupa town house, rumah mewah, kondominium, apartemen, dll.

Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2003, penjualan properti-properti tersebut dikenakan tarif sebesar 20%. PPnBM hanya dikenakan untuk properti yang telah dijual oleh pengembang. Sementara properti tersebut mesti memenuhi kriteria tertentu. Namun PPnBM sendiri tidak berlaku untuk transaksi penjualan properti antar-perorangan.

Misalnya Bapak Setyo membeli mobil mewah seharga Rp 800.000.000. Dan berdasarkan DPP, mobil tersebut dikenai tarif PPnBM sebesar 40%. Maka nilai yang harus dibayarkan Pak Setyo untuk membawa masuk mobilnya ke Indonesia sebagai berikut:

Perhitungan PPN

  • PPN = Tarif PPN X (Harga Barang-PPnBM)
  • PPN = 10% x ( Rp 800.000.000-(Rp 800.000.000 x 40%)
  • PPN = 10% x (Rp 800.000.000-Rp 320.000.000)
  • PPN = 10% x Rp 480.000.000 = Rp 48.000.000

Perhitungan PPnBM

  • Harga Barang+Presentase PPnBM = Rp 800.000.000 X 40% = Rp 320.000.000
  • Total harga mobil yang harus dibayar Bapak Setyo = Harga Mobil + PPN + PPnBM = Rp 800.000.000+ Rp 48.000.000+ Rp 320.000.000 = Rp1.168.000.000.

6. PPH 22

Pajak PPH 22 atau Pajak Penghasilan Pasal 22 atau Super Mewah merupakan pajak yang ditetapkan sebesar 5%. Pajak satu ini dikenakan terhadap pedagang yang barangnya dianggap menguntungkan.

Menguntungkan sendiri bisa diartikan bisa memberikan keuntungan dari perdagangan tersebut. Baik dari penjual maupun pembeli. Maka PPH 22 dapat dikenakan baik ketika penjualan maupun pembelian.

Misalnya PT Pertamina yang merupakan produsen bahan bakar minyak dan gas menyerahkan bahan bakar senilai Rp 300.000.000 tidak termasuk PPN kepada non-SPBU. Maka PPH Pasal 22 yang dipungut bisa dihitung sebagai berikut :

  • PPH Pasal 22 yang dipungut atas penyerahan bahan bakar minyak dihitung 0,3% x Rp.300.000.000 = Rp 900.000

7. BBN

Pajak BBN atau Bea Balik Nama merupakan pajak yang dikenakan kepada pihak pembeli untuk proses balik nama sertifikat properti yang ditransaksikan dari penjual kepada pembeli. Properti yang dibeli melalui pihak pengembang dimana pajaknya diurus oleh pihak pengembang sementara pihak konsumen hanya tinggal membayarnya.

Namun jika membeli properti secara perorangan, biaya BBN diurus sendiri oleh pembeli atau sekalian diurus oleh notaris. Besaran BBN berbeda-beda tiap daerah. Namun rata-rata besarannya sekitar 2% dari nilai transaksi.

Contoh perhitungannya bisa pada contoh Ibu Sarah yang menerima warisan dari orangtuanya yang telah meninggal berupa mobil Honda CRV tahun 2000. Berdasarkan table, harga mobil tersebut sebesar Rp 200.000.000. Maka untuk bea balik namanya sendiri bisa dihitung sebagai berikut:

  • Bea Balik Nama : 0,1 x Rp 200.000.000 = Rp 200.000

Dan untuk Bea Balik Nama terutang tersebut dipungut di wilayah daerah tempat wajib pajak mendaftarkan penyerahan paling lambat 30 hari sejak saat penyerahan.

Artikel Terkait

Demikianlah artikel tentang jenis-jenis pajak properti, semoga bermanfaat bagi Anda semua.



Apakah Zakat Bisa Meringankan Pajak? Bagaimana Caranya?
Perbedaan Pajak dan Retribusi
Apa itu Pajak E-Commerce?
Perbedaan antara Pajak dengan Bea Cukai
Apa itu Kredit Pajak?
Resiko Investasi di Bidang Properti
Aturan 2 Persen dalam Harga Sewa Properti
Apa itu Pengadilan Pajak? Definisi Pengadilan Pajak
Pertanyaan yang Sering Diajukan dalam Wawancara Kerja
Apa itu Cost Benefit Analysis (Analisis Biaya Manfaat)?


Bagikan Ke Teman Anda